Credit ipotecar cu venituri din dividende

Între 20% și 70%

Asta e ponderea aplicată dividendelor. Nu e o marjă de negociere, e norma internă a fiecărei bănci.

Să zicem că ai încasat 120.000 de lei dividende în ultimii doi ani. Aproape toate băncile împart la 24 și obțin 5.000 de lei pe lună. De aici încolo, drumurile se despart:

De trei ori și jumătate diferență la venitul recunoscut, pentru același om, cu aceleași acte, în aceeași lună. Iar venitul recunoscut decide direct cât împrumuți — vezi gradul de îndatorare.

Vechimea firmei elimină mai mulți decât ponderea

Al doilea criteriu, și cel care oprește cele mai multe dosare din start. Cerințele merg de la 12 luni la patru ani fiscali încheiați:

• • o bancă acceptă de la un an de activitate
• • majoritatea cer doi ani fiscali încheiați
• • una cere trei sau patru ani, în funcție de mărimea creditului — peste 100.000 de euro, patru ani; sub, trei

Dacă firma ta are un an și jumătate, nu ești respins peste tot. Ești respins la majoritatea, dar nu la toate. E o diferență pe care n-o afli mergând la banca unde ai contul.

Ce mai verifică banca la firmă

Dincolo de vechime, analiza se uită la sănătatea societății. Nu toate băncile cer toate condițiile de mai jos, dar fiecare cere câteva:

• • profit pe ultimii doi ani — cerință aproape generală
• • capitaluri proprii pozitive la data cererii
• • o rată a rentabilității minimă, calculată ca profit raportat la cifra de afaceri
• • o cifră de afaceri peste un prag, la una dintre bănci de ordinul milioanelor de lei
• • o cotă de participare minimă în firmă — undeva de la 10%, iar la o bancă de cel puțin 50%
• • firma să nu fie în dizolvare, insolvență sau reorganizare

Repartizate sau încasate: aici cad cei mai mulți

Mulți antreprenori lasă profitul în firmă și își iau bani doar când au nevoie. E o decizie bună fiscal și proastă pentru un credit.

O parte dintre bănci lucrează cu dividendele efectiv încasate, dovedite cu extras de cont. Altele acceptă și dividende repartizate prin hotărâre AGA, chiar dacă banii n-au ieșit încă din firmă. Dacă profitul stă nedistribuit, la multe bănci pur și simplu nu există ca venit.

Sunt și reguli care privesc evoluția firmei: la o bancă, dacă activitatea a scăzut cu peste 10% față de anul precedent, se ia în calcul doar ultimul an, cel mai slab, nu media pe doi ani. La alta, media se face pe doi ani doar dacă firma a crescut.

Dacă iei și salariu din firma ta

Se adună, dar cu o capcană pe care n-o știe aproape nimeni: la o parte dintre bănci, salariul obținut de la propria firmă sau de la firma unei rude nu se mai ia la 100%, ci la 60%.

Deci un administrator cu salariu din firma proprie plus dividende poate ajunge să aibă ambele componente ponderate, la aceeași bancă. Merită calculat înainte, nu descoperit în analiză.

Actele

Lista variază, dar miezul e același peste tot:

• • bilanțurile pe ultimii ani fiscali încheiați
• • balanța la zi
• • hotărârea AGA de repartizare a dividendelor
• • extrasul de cont cu încasarea lor
• • certificatul constatator și actele firmei
• • acordul de interogare ANAF

Întrebări frecvente