Dobândă fixă sau variabilă
Răspunsul de azi e simplu, iar cifrele îl spun mai bine decât orice argument. Întrebarea grea vine imediat după, și despre ea nu scrie aproape nimeni: pe ce perioadă fixezi.
Azi, fixa câștigă detașat
La un credit de 300.000 lei pe 30 de ani:
Fixă, cea mai bună ofertă 4,65% | 1.547 lei |
Variabilă, cu marjă mică IRCC 5,56% + 1,90 = 7,46% | 2.089 lei |
543 lei pe lună diferență. Ca variabila să ajungă din urmă fixa de azi, IRCC ar trebui să scadă de la 5,56% la 2,75% — adică să se înjumătățească. De asta, în momentul ăsta, discuția „fix sau variabil" e ca și încheiată.
Întrebarea adevărată: pe ce perioadă
Perioada fixă e de 2, 3 sau 5 ani. Regula pe care o simte toată lumea e că perioada lungă te apără de scumpiri, iar cea scurtă are rată mai mică. Adevărat — dar incomplet.
În grila pe care o am azi de la bănci, perioada lungă te costă de două ori: dobândă mai mare în anii fixați, și o marjă mai mare pentru tot restul creditului.
| Perioadă fixă | Dobândă mediană | Marjă mediană |
|---|---|---|
| 2 ani | 5,19% | 2,27 |
| 3 ani | 5,33% | 2,40 |
| 5 ani | 6,39% | 2,52 |
Mediane calculate din ofertele active pe care le am de la bănci. Marja e cea care se aplică după terminarea perioadei fixe, până la ultima rată.
Cât te costă, pe toată durata
Aici se vede de ce nu există un răspuns universal. Același credit de 300.000 lei pe 30 de ani, cu cele trei perioade fixe, în trei scenarii pentru indice:
Dacă IRCC rămâne la 5,56%
| 2 ani fixă | rata după: 2.141 lei | 758.851 lei |
| 3 ani fixăcea mai ieftină | rata după: 2.155 lei | 758.555 lei |
| 5 ani fixă | rata după: 2.180 lei | 766.364 lei |
Dacă IRCC urcă la 8%
| 2 ani fixă | rata după: 2.643 lei | 927.613 lei |
| 3 ani fixă | rata după: 2.647 lei | 917.873 lei |
| 5 ani fixăcea mai ieftină | rata după: 2.652 lei | 908.133 lei |
Dacă IRCC scade la 3%
| 2 ani fixăcea mai ieftină | rata după: 1.660 lei | 597.126 lei |
| 3 ani fixă | rata după: 1.684 lei | 605.681 lei |
| 5 ani fixă | rata după: 1.726 lei | 630.187 lei |
Ce înseamnă tabelele astea, pe scurt
- • Dacă dobânzile rămân unde sunt, diferența dintre 2, 3 și 5 ani e sub 1% din total. Practic, alegi degeaba.
- • Dacă urcă, perioada lungă te apără — dar mai puțin decât crezi, pentru că marja ei mai mare mănâncă din câștig.
- • Dacă scad, perioada lungă te costă cel mai mult, și aici diferența e cea mai mare dintre toate.
Asimetria asta e lucrul de reținut: pierzi mai mult din perioada lungă când dobânzile scad decât câștigi când cresc. Pentru că dobânda fixă ține doar câțiva ani, dar marja rămâne cu tine până la ultima rată.
Și dacă vreau să refinanțez între timp?
E prima întrebare pe care o pun clienții după ce aud de perioada fixă, și pe bună dreptate: nu ești legat de bancă până la final. Refinanțarea se poate face oricând, iar dacă dobânzile scad mult, exact asta vei face.
Dar refinanțarea nu e gratuită și nu e garantată: are costuri de evaluare și dosar, iar banca nouă te analizează din nou, cu venitul și istoricul de atunci. Perioada fixă e singura certitudine pe care o ai azi în mână. De asta o alegi ca pe o asigurare, nu ca pe un pariu.
Întrebări frecvente
Azi e mai bună dobânda fixă sau cea variabilă?+
Fixa, fără discuție. Cea mai bună ofertă fixă e 4,65%, în timp ce o variabilă bună înseamnă IRCC 5,56% plus o marjă de cel puțin 1,90, adică peste 7%. Ca variabila să ajungă din urmă fixa, indicele ar trebui să se înjumătățească.
Ce perioadă fixă să aleg: 2, 3 sau 5 ani?+
Perioada lungă te apără de creșteri, dar costă de două ori: dobândă mai mare în anii fixați și o marjă mai mare pentru tot restul creditului. Pe toată durata, dacă dobânzile rămân unde sunt, diferența între variante e sub 1%. Ce alegi depinde mai mult de cât de mult vrei să dormi liniștit decât de matematică.
Ce se întâmplă după ce se termină perioada fixă?+
Dobânda devine IRCC plus marja din contract. IRCC se recalculează trimestrial și se poate mișca în ambele sensuri. Marja, în schimb, rămâne fixă până la ultima rată — de asta contează mai mult decât dobânda din primii ani.
Pot refinanța înainte să se termine perioada fixă?+
Da, oricând. Nu ești legat de bancă până la final, iar închiderea anticipată a unui credit ipotecar nu costă nimic. Refinanțarea are totuși costurile ei — evaluarea imobilului și dosarul nou — care trebuie puse în balanță cu economia lunară.
Dacă tot pot refinanța, mai contează perioada fixă?+
Contează, pentru că refinanțarea depinde de cum arăți tu peste trei ani: venit, istoric, valoarea locuinței. Perioada fixă e singura garanție pe care o ai în mână azi, indiferent ce se întâmplă cu tine sau cu piața.
Îți arăt cifrele pentru creditul tău
Tabelele de mai sus sunt pe un credit de 300.000 lei. Pentru suma și perioada ta, îți fac aceeași comparație la toate cele 12 bănci — și îți spun ce aș alege eu în locul tău, cu motivul.