Credit ipotecar fără avans
Răspunsul scurt pe care îl găsești peste tot e „nu se poate". Răspunsul lung e că se poate, în anumite condiții, și că merită să știi care sunt înainte să renunți la ideea de a cumpăra anul ăsta.
Regula obișnuită: 15% avans
La un credit ipotecar standard, banca finanțează în jur de 85% din valoarea locuinței. Restul îl pui tu. La o locuință de 400.000 de lei, asta înseamnă 60.000 de lei strânși dinainte, la care se adaugă costurile de dosar, evaluarea și notarul.
Excepția cunoscută e programul Noua Casă, unde avansul pornește de la 5% — dar are condiții stricte de eligibilitate și un buget anual care se epuizează.
Varianta fără avans: un al doilea imobil în garanție
Am în portofoliu bănci care finanțează integral prețul locuinței, fără niciun avans, dacă aduci un al doilea imobil în garanție, pe lângă cel pe care îl cumperi. Practic, banca își acoperă riscul din valoarea celor două imobile împreună, în loc să ți-l ceară ție în numerar.
Condițiile, care nu se negociază:
- • Imobilul adus în garanție trebuie să fie al tău. Nu merge al părinților sau al altcuiva.
- • Trebuie să fie liber de ipotecă. Dacă mai ai un credit pe el, nu se poate.
- • Trebuie să valoreze destul. La una dintre bănci, minimum 60% din valoarea locuinței cumpărate — stabilit prin evaluare, nu după estimarea ta.
Ce se întâmplă cu imobilul pus garanție
Asta e întrebarea pe care o pune toată lumea, și pe bună dreptate: nimeni nu vrea să-și blocheze a doua casă pentru treizeci de ani.
La banca unde iei creditul, garanția nu se eliberează pe parcurs, chiar dacă ai plătit o parte bună din credit. Dar nu rămâi blocat: ai două ieșiri reale.
Refinanțarea
După o perioadă, când soldul a scăzut, creditul se poate muta la altă bancă — iar la refinanțare se poate scoate al doilea imobil din garanție. Cum funcționează, la refinanțare.
Vânzarea
Banca permite vânzarea imobilului adus în garanție, cu condiția ca banii obținuți să meargă în rambursarea creditului. Deci proprietatea nu e înghețată, doar legată de credit.
Ce nu rezolvă garanția suplimentară
Rezolvă problema avansului, nu pe cea a veniturilor. Rata tot nu poate depăși 40% din venitul net, sau 45% dacă e prima locuință — vezi gradul de îndatorare. Și tot ai de acoperit costurile de dosar, evaluarea celor două imobile și notarul, care nu se finanțează din credit.
Întrebări frecvente
Chiar se poate credit ipotecar fără avans?+
Da, dar nu pur și simplu. Sunt bănci care finanțează integral prețul locuinței dacă aduci un al doilea imobil în garanție, pe lângă cel cumpărat. Fără garanție suplimentară, avansul minim rămâne în jur de 15%.
Imobilul adus în garanție poate fi al părinților?+
Nu. Trebuie să fie proprietatea ta. Un imobil al părinților sau al altcuiva nu se acceptă în această construcție.
Pot aduce în garanție un imobil pe care mai am credit?+
Nu. Imobilul adus în garanție trebuie să fie liber de ipotecă.
Cât trebuie să valoreze imobilul adus în garanție?+
Depinde de bancă. La una dintre ele, valoarea imobilului garantat trebuie să fie de cel puțin 60% din valoarea celui cumpărat. Se stabilește prin evaluare, nu după cât crezi tu că face.
Rămâne al doilea imobil ipotecat până la final?+
La banca respectivă, da — garanția nu se eliberează pe parcurs. Dar ai două ieșiri: după o perioadă poți refinanța creditul la altă bancă și scoate imobilul din garanție, sau îl poți vinde, cu condiția ca banii să meargă în rambursarea creditului.
Se schimbă ceva la gradul de îndatorare?+
Nu. Garanția suplimentară rezolvă problema avansului, nu pe cea a veniturilor. Rata tot nu poate depăși 40% din venitul net, sau 45% dacă e prima locuință.
Ai un imobil pe care l-ai putea aduce în garanție?
Îmi spui ce imobil ai și ce vrei să cumperi, îți spun dacă se încadrează și la ce bănci. Fără costuri și fără nicio interogare pe numele tău.