Credit ipotecar

Cel mai mare împrumut din viața majorității oamenilor. O diferență de jumătate de punct la dobândă înseamnă zeci de mii de lei pe toată perioada — de asta merită comparat serios, nu ales din prima ofertă.

Lucrezi în afara țării? Vezi ce cer băncile la venituri din străinătate — venitul se ia în calcul la 75% și se cer acte în plus.

N-ai avansul strâns? Se poate și fără avans — dacă ai un al doilea imobil pe care să-l aduci în garanție.

Nu știi ce perioadă fixă să alegi?Comparația pe 2, 3 și 5 ani— cu costul total în trei scenarii de dobândă.

Ce dobândă are creditul ipotecar acum

Dobânzile fixe pornesc de la 4,65% și ajung până la 7,74%, pentru perioade fixe de 2, 3 sau 5 ani. După perioada fixă, toate devin variabile: IRCC plus o marjă între 1,90 și 3,80 puncte.

Sunt dobânzile din grila mea de lucru, aceeași pe care o folosesc când îți fac oferta — nu o selecție de titluri de pe site-urile băncilor.

Cât costă fiecare punct de dobândă la un credit de 300.000 lei pe 30 de ani
Dobândă	Rata lunară	În plus, pe toată perioada
4,65%	1.547 lei	—
5,65%	1.732 lei	+66.527 lei
6,65%	1.926 lei	+136.434 lei
7,74%	2.147 lei	+216.091 lei

Credit de 300.000 lei pe 30 de ani. Trei puncte de dobândă în plus înseamnă peste 200.000 lei — mai mult de jumătate din creditul inițial.

Ce schimbă dobânda, în afară de bancă

Aceeași bancă dă dobânzi diferite la doi oameni cu același venit. Diferențele de mai jos sunt calculate din grila mea, comparând ofertele aceleiași bănci pentru același produs și aceeași perioadă fixă.

Îți încasezi salariul la ei

până la 1,75 puncte

Cea mai mare reducere din toate. La unele bănci e condiție obligatorie pentru dobânda afișată, nu bonus.

Locuință cu clasa energetică A

0,05 – 0,35 puncte

Aproape toate băncile au acum o variantă „verde”. Certificatul îl are vânzătorul; cere-l înainte să te decizi.

Avans de cel puțin 20%

circa 0,20 puncte

Peste pragul de 20% se deschid oferte care sub el nu există deloc.

Venit peste 10.000 – 12.000 lei

praguri separate

Câteva bănci au grile distincte peste aceste venituri, cu dobânzi vizibil mai mici.

Asigurare de viață atașată

până la 0,20 puncte

Uneori reduce dobânda, alteori o scumpește pe total, pentru că prima se plătește lunar. Se calculează, nu se presupune.

Cât credit ipotecar pot lua în funcție de salariu

Toate ratele tale la un loc nu pot depăși 40% din venitul net. Dacă e primul tău credit ipotecar, limita urcă la 45% — de aici vine o diferență de zeci de mii de lei la suma aprobată. Se numără și limitele cardurilor de credit, chiar dacă nu le folosești.

Cum se calculează exact, ce se numără ca rată și cum se ajunge la 55% am explicat pe larg lagradul de îndatorare.

Cifra pentru situația ta o scoatecalculatorul de rateîn zece secunde, la toate cele 12 bănci. Dacă ai deja un credit care îți mănâncă din plafon, orefinanțare făcută înainte de a aplicaîți poate elibera loc.

Dacă lucrezi în afara țării, regulile sunt altele: venitul se ia în calcul la 75% și se cer acte în plus. Le-am detaliat lacreditul ipotecar cu venituri din străinătate.

Suma maximă pe 30 de ani, în funcție de venit și dobândă
Venit net	Rata maximă	La 4,65%	La 7,74%
4.000 lei	1.800 lei	349.083 lei	251.495 lei
5.000 lei	2.250 lei	436.354 lei	314.368 lei
6.000 lei	2.700 lei	523.624 lei	377.242 lei
8.000 lei	3.600 lei	698.166 lei	502.989 lei
10.000 lei	4.500 lei	872.707 lei	628.736 lei
12.000 lei	5.400 lei	1.047.249 lei	754.484 lei

Credit pe 30 de ani, la primul credit ipotecar (45% din venit), fără alte rate în derulare. Dacă nu e primul, limita e 40% și sumele scad cu circa 11% — la 8.000 lei venit, 698.166 devin 620.592 lei. Diferența dintre coloane arată de ce merită comparate băncile: aceeași persoană, 502.989 sau 698.166 lei, după dobânda la care se încadrează.

Ce venituri îți sunt luate în calcul — și cât din ele

Dacă trăiești dintr-un salariu, e simplu. Dacă nu, aici se decide dosarul. Nu există o regulă comună: fiecare bancă are propriile norme despre ce venituri acceptă și în ce proporție le pune la socoteală.

Dividende

Cel mai bun exemplu de cât de mult contează banca aleasă. O bancă îți ia în calcul 60% din dividende, alta 40% — din exact aceeași sumă. Iar unele nici nu se uită la ele dacă firma n-are trei ani fiscali încheiați. Aceeași persoană, același venit, două răspunsuri diferite.

Chirii

Se acceptă pe bază de contract, dar ponderea diferă de la o bancă la alta, iar condițiile despre vechimea contractului și despre cum e declarat nu sunt aceleași nicăieri.

Drepturi de autor și venituri variabile

Unele bănci le iau în calcul, altele deloc. Unde le acceptă, de obicei cer istoric pe mai mulți ani și le ponderează. Bonusurile și comisioanele intră după aceeași logică.

De ce contează: dacă o parte din venitul tău nu vine din salariu, alegerea băncii nu e o chestiune de dobândă, ci de dacă te încadrezi sau nu. Un dosar respins la o bancă poate trece fără discuție la alta, cu exact aceleași acte. Asta nu se vede în niciun comparator.

Gradul de îndatorare: 40%, 45% și excepția de 55%

Limitele de 40% și 45% sunt stabilite de Banca Națională, prin Regulamentul 17/2012. Dar același regulament lasă o portiță pe care aproape nimeni n-o cunoaște: băncile au voie să depășească plafonul pentru o parte din creditele acordate.

Fiecare bancă poate acorda peste plafon credite de până la 15% din media volumelor sale trimestriale. Cât de sus urcă gradul în cazurile astea nu spune legea — o decide fiecare bancă prin normele ei interne, iar în practică se ajunge în jur de 55%, pentru clienți cu venituri bune.

Partea care contează pentru tine: cota se consumă pe parcursul trimestrului. Când s-a terminat, s-a terminat — aceeași bancă îți spune „nu” în martie și „da” în aprilie, la același dosar. Un refuz pe grad de îndatorare nu înseamnă întotdeauna că nu te încadrezi; uneori înseamnă doar că ai nimerit banca greșită în luna greșită.

Eu știu la ce bănci mai e cotă și cine acceptă ce venituri. De acolo pleacă discuția, nu de la un formular.

Cât avans trebuie pentru creditul ipotecar

Minimum 15% la majoritatea băncilor. Dar avansul nu schimbă doar suma împrumutată — schimbă și dobânda, pentru că peste 20% se deschid oferte care sub prag nu există.

Efectul avansului la un apartament de 400.000 lei
Avans	Credit	Dobândă	Rata	Dobândă plătită
15% · 60.000 lei	340.000 lei	4,85%	1.794 lei	305.895 lei
20% · 80.000 lei	320.000 lei	4,65%	1.650 lei	274.014 lei
30% · 120.000 lei	280.000 lei	4,65%	1.444 lei	239.762 lei

Apartament de 400.000 lei, credit pe 30 de ani. Cei 20.000 de lei în plus de la 15% la 20% avans îți economisesc peste 30.000 de lei în dobândă.

Ce costuri nu se văd în rată și ce înseamnă DAE

Rata e doar o parte din cost. Peste ea vin:

Comisionul de analiză — între 0 și 900 lei, în funcție de bancă. Unele nu percep deloc.
Evaluarea locuinței — 600–800 lei la apartament, 800–1300 lei la casă.
Asigurarea obligatorie a locuinței — poliță PAD plus asigurarea facultativă cerută de bancă, calculată ca procent din valoarea imobilului, plătită anual.
Asigurarea de viață — unde e cerută, se calculează lunar ca procent din sold.
Contul curent — până la 20 lei pe lună la unele bănci, zero la altele.

Toate astea intră în DAE. Când compari două oferte, compară DAE, nu dobânda — altfel o bancă cu dobândă mai mică și comisioane mari pare mai ieftină decât e. Vezi un exemplu complet, cu toate costurile.

Cât durează creditul ipotecar, pas cu pas

1
Analiza, înainte de orice act
Îmi spui venitul, ratele pe care le ai și cât avans poți pune. Îți spun în aceeași zi la ce bănci te încadrezi și cu ce dobândă. Nu se depune nimic, nu apare nicio interogare la Biroul de Credit.
2
Pre-aprobarea
Alegi băncile care merită, depui dosarul de venit. Primești suma maximă confirmată, valabilă de obicei 30–45 de zile. Abia acum cauți locuința știind exact bugetul.
3
Antecontractul și evaluarea
După ce ai găsit locuința, semnezi antecontractul și banca trimite evaluatorul. Aici apar cele mai multe întârzieri, pentru că depinde de disponibilitatea evaluatorului și de actele imobilului.
4
Aprobarea finală și notarul
Banca aprobă pe imobilul concret, se semnează la notar și se face tragerea. De la dosar complet până aici, în general patru până la opt săptămâni.

Capcanele pe care le văd cel mai des

Banca unde îți intră salariul e prima alegere, rar și cea mai bună

E cel mai frecvent tipar pe care îl văd. Dacă ai venituri bune și istoric curat, banca ta te aprobă fără discuții — și tocmai de asta nu te întrebi dacă puteai mai bine. Problema clienților foarte buni nu e respingerea, e că plătesc mai mult decât ar fi primit în altă parte. Aprobarea ușoară te costă exact cât diferența pe care n-ai căutat-o.

Suma și perioada decid mai mult decât crezi

La ipotecar, cele mai multe dosare se blochează pe trei lucruri: suma cerută, perioada aleasă și felul în care banca îți calculează gradul de îndatorare. Aceleași venituri, la aceeași bancă, trec sau nu trec în funcție de cum sunt așezate. De multe ori un dosar respins la o sumă devine aprobat la alta, cu o perioadă schimbată. Și încă un detaliu care se pierde des: dacă e primul tău credit ipotecar, plafonul e 45%, nu 40% — sunt oameni cărora li s-a calculat greșit și au aflat că se încadrau abia după refuz.

Dobânda afișată nu e dobânda ta

Procentul de pe site-ul băncii e pentru clientul ideal: cu venit mare, salariul la ei, avans peste prag, locuință clasa A. Între cel mai bun și cel mai slab scenariu, la aceeași bancă, diferența trece de un punct — adică 349 lei pe lună la un credit de 300.000 lei.

Fiecare refuz rămâne scris

Orice cerere depusă apare în Biroul de Credit, indiferent de răspuns. Trei refuzuri într-o lună și următoarea bancă te privește altfel. De asta verific unde treci înainte să depui, nu după.

Rata nu e tot ce plătești

Peste dobândă vin comisionul de analiză (0–900 lei), evaluarea (600–800 lei la apartament, 800–1300 lei la casă), asigurarea obligatorie a locuinței și, uneori, asigurarea de viață. Toate intră în DAE — de acolo se vede costul real, nu din dobândă.

Perioada fixă se termină

După ea, dobânda devine IRCC plus marjă. IRCC e acum 5,56% și se recalculează trimestrial. Marja, în schimb, rămâne fixă toată viața creditului — de asta contează mai mult decât dobânda din primii ani.

Cardurile de credit îți taie din sumă

Limita unui card de credit se ia în calcul ca rată, chiar dacă nu l-ai folosit niciodată. Un card cu limită de 10.000 lei nefolosit te poate costa câteva zeci de mii din suma aprobată. Închide-le înainte, nu în timpul analizei.

Întrebări frecvente

Care e dobânda la creditul ipotecar acum?+

În grila mea, pe cele 12 bănci, dobânzile fixe pornesc de la 4,65% și ajung la 7,74%. După perioada fixă, toate devin variabile: IRCC plus o marjă între 1,90 și 3,80 puncte.

Cât credit pot lua cu un salariu de 5.000 lei net?+

Dacă e primul tău credit ipotecar, rata poate ajunge la 45% din venit, adică 2.250 lei — între 314.368 și 436.354 lei împrumutați pe 30 de ani, în funcție de dobânda la care te încadrezi. Dacă nu e primul, limita e 40% și suma scade la 387.870 lei în cel mai bun caz. Ratele și cardurile pe care le ai deja se scad din plafon.

Am venituri din dividende și chirii. Contează?+

Contează, dar diferit la fiecare bancă. La dividende, una îți ia în calcul 60% din sumă, alta 40%, iar unele nici nu le acceptă dacă firma n-are trei ani fiscali încheiați. La chirii, contează contractul și vechimea lui, cu reguli care nu sunt aceleași nicăieri. Dacă o parte din venitul tău nu e salariu, banca potrivită nu e cea cu dobânda cea mai mică, ci cea care îți vede venitul întreg.

Am fost refuzat pentru grad de îndatorare. Chiar nu mă încadrez?+

Nu neapărat. Regulamentul BNR 17/2012 permite băncilor să depășească plafonul pentru credite de până la 15% din media volumelor lor trimestriale. Cât de sus urcă gradul o decide fiecare bancă prin normele proprii — în practică se ajunge în jur de 55% pentru clienți cu venituri bune. Cota se consumă pe parcursul trimestrului, deci aceeași bancă poate spune nu într-o lună și da în următoarea. Merită reîncercat, dar cu strategie, nu depunând peste tot.

Care e avansul minim?+

15% la majoritatea băncilor. Dar peste 20% se deschid oferte care sub prag nu există, iar dobânda scade cu circa 0,20 puncte. Dacă ești aproape de prag, de multe ori merită să mai aștepți două luni.

Dobândă fixă sau variabilă?+

Aproape toate ofertele de azi sunt mixte: fixă 2, 3 sau 5 ani, apoi variabilă. Perioada fixă îți dă predictibilitate, dar dobânda de start e mai mare. Ce contează pe termen lung e marja peste IRCC, pentru că ea rămâne neschimbată douăzeci și ceva de ani.

Cât durează până primesc banii?+

De la dosar complet până la semnarea la notar, în general patru până la opt săptămâni. Evaluarea imobilului și programarea la notar sunt părțile care întârzie cel mai des.

Cât mă costă serviciile tale?+

Zero. Comisionul îl plătește banca, la semnare. Analiza, comparația și dosarul sunt gratuite pentru tine.

Vezi la ce bănci te încadrezi

Îți spun în aceeași zi, fără să depui niciun act și fără să-ți apară vreo interogare la Biroul de Credit.

Calculează-ți rata 0746 761 112