Credit ipotecar cu venituri din chirii
Ai un apartament închiriat și vrei să cumperi încă unul. Chiria se pune la venit — dar aici e cel mai mare ecart dintre bănci din tot dosarul de credit, iar dacă nimerești greșit pierzi de patru ori.
De la 20% la 80%
Formula e aproape la fel peste tot: din chiria brută se scade o cotă de cheltuieli de 10%, apoi se aplică ponderea băncii. Diferența stă toată în pondere.
La o chirie de 3.000 de lei pe lună, baza de calcul e 2.700 de lei. De acolo:
| Banca cu ponderea cea mai mică (20%) | 540 lei |
| Ponderea obișnuită (50%) | 1.350 lei |
| Banca cu ponderea cea mai mare (80%) | 2.160 lei |
De patru ori diferență la venitul recunoscut, din același contract de închiriere. E cel mai mare ecart dintre bănci pe care îl am în grilă, la orice tip de venit.
Dacă imobilul are mai mulți proprietari, se ia în calcul doar cota ta.
Chiria nu ține loc de salariu, peste tot
E prima întrebare a celor care trăiesc din chirii, și răspunsul e nuanțat:
- • mai multe bănci acceptă chiria doar ca venit suplimentar, alături de salariu, pensie, contract de management sau profesie liberală
- • una o acceptă ca venit unic, dar numai la creditele cu garanție
- • doar o parte dintre bănci o tratează ca venit principal, fără condiții suplimentare
Cineva care are trei apartamente închiriate și niciun salariu are deci o listă scurtă de bănci — dar există.
Contractul: vechimea și forma
Aici cad cele mai multe dosare, și rar din cauza sumei.
Vechimea cerută merge de la 3 luni la 18 luni de încasări. Cea mai strictă bancă cere 18 luni din ultimele 24, consecutive sau nu.
Forma contractului contează la fel de mult. Băncile vor, de regulă, un contract pe perioadă nedeterminată, sau cu clauză de prelungire automată, sau încheiat pe cel puțin durata creditului. Un contract pe un an, fără clauză de reînnoire, e problema cea mai frecventă — și cea mai ușor de reparat înainte, cu un act adițional.
Contractul trebuie înregistrat la ANAF. Băncile lucrează cu venitul raportat, iar unele cer explicit vechime dovedită acolo. Chiria încasată cash și nedeclarată nu există pentru nicio bancă — indiferent câți ani o încasezi.
Capcana: imobilul închiriat ca garanție
La o parte dintre bănci, dacă folosești chiria ca venit, apartamentul respectiv nu mai poate fi adus în garanție.
Regula asta dă peste cap planul multora, mai ales al celor care voiau să meargă pe varianta fără avans, cu garanție suplimentară, folosind exact apartamentul închiriat. Nu e imposibil — dar trebuie aleasă banca unde cele două nu se exclud.
Actele
- • actele de proprietate ale imobilului închiriat
- • contractul de închiriere, cu actele adiționale
- • dovada înregistrării la ANAF și declarația unică
- • extrase de cont cu încasarea chiriei
Cum se traduce venitul recunoscut în sumă împrumutată vezi la gradul de îndatorare.
Întrebări frecvente
Se acceptă veniturile din chirii?+
Da, la toate băncile cu care lucrez. Dar cu cel mai mare ecart din piață: între 20% și 80% din chirie, în funcție de bancă. La o chirie de 3.000 de lei, o bancă îți adaugă 540 de lei la venit și alta 2.160.
Cum se calculează exact?+
Formula e aproape aceeași peste tot: din chiria brută se scade întâi o cotă de cheltuieli de 10%, iar la rest se aplică ponderea băncii. Dacă imobilul are mai mulți proprietari, se ia doar cota ta din proprietate.
Pot lua credit doar cu venituri din chirii?+
Nu peste tot. Mai multe bănci acceptă chiria doar ca venit suplimentar, alături de salariu, pensie sau altă sursă. La una dintre ele chiria poate fi venit unic, dar numai la creditele cu garanție. Doar o parte o acceptă ca venit principal.
Ce vechime trebuie să aibă contractul?+
De la 3 luni la 18 luni, în funcție de bancă. Cea mai strictă cere 18 luni de încasări în ultimele 24. Cele mai permisive se mulțumesc cu 3 luni.
Ce fel de contract cer băncile?+
De regulă pe perioadă nedeterminată, cu clauză de prelungire automată, sau încheiat pe cel puțin durata creditului. Un contract pe un an, fără clauză de reînnoire, e problema cea mai frecventă.
Pot aduce în garanție chiar apartamentul pe care îl închiriez?+
La o parte dintre bănci, nu — dacă folosești chiria ca venit, imobilul respectiv nu mai poate fi adus în garanție. E o regulă care surprinde pe toată lumea și care schimbă complet planul dacă te bazai pe el.
Contează dacă chiria e declarată la ANAF?+
Da. Băncile lucrează cu venitul raportat, iar unele cer explicit vechime raportată la ANAF. Chiria încasată cash și nedeclarată nu există pentru nicio bancă.
Trimite-mi contractul, îți spun cât valorează
Din aceeași chirie, băncile văd între 540 și 2.160 de lei venit. Îmi spui chiria, de când o încasezi și cum arată contractul — îți spun unde se pune cel mai bine, fără nicio interogare pe numele tău.